中心城区上新 小面积迎置换良机

2022-06-23 04:52:23 文章来源:网络

本文转自:广州日报

日前,广州市今年第二轮集中供地挂牌上架,“缩量提质”趋势明显,中心城区供地占比超过六成创下集中供地以来的新高。其中,备受市场期待的 “白月光”燕塘三地块也终于出现在了出让名单之中。这也意味着,中心城区的持续供应将较为充足。

本次供地透露出什么信号?本报将为你一一解答。

文/广州日报全媒体记者 龙乐乐

图/广州日报全媒体记者 李波、苏俊杰

两大特点稳市场预期

特点一 潜在空间**

土拍规则:大部分地块剔除竞自持环节

相较于此前多轮集中供地,本轮在供地规则上有一个重大变化,即对大部分地块取消了“竞自持”环节:当地块溢价达15%后,摇号规则将由此前的“限地价+竞自持+摇号”,更改为“限地价+摇号”。

所谓竞自持,指的是开发商需按规定自持的一部分商品住房建筑面积等,持有年限与土地出让年限一致,不得分割处分,抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。这也就意味着,拿地的开发商对这一部分资产只能自用或对外出租,而不能像商品房一样进行销售,利润相对较低。“竞自持”的取消,意味着拿地企业的成本降低,潜在盈利空间**。对此,广州中地行董事长徐建平表示, “竞自持”的取消,一方面意味着拿地企业的成本降低,潜在的盈利空间**;另一方面也可带动市场气氛,增加开发商拿地的积极**。

特点二 回归主城

供地结构:中心城区占比超过六成

根据公告,今年第二轮集中出让的地块共计14宗地,建筑面积总计146万㎡,起拍总价为253亿元。从供地总量上看,今年第二轮集中供地数量比去年同期减少34宗,比今年首批集中出让减少了4宗。同时,总起拍价环比降低了约114亿元。其中,花都区挂牌地块数量**多,有3宗住宅用地;同时,该区的供应总建面也是**高的,总计达到25.29万㎡。

而具体各区的供地情况来看,本轮越秀、番禺和从化3个区没有地块挂牌供应,在过往多轮集中土拍中的主力增城区本次仅挂牌了1宗地。不过,本次集中供地延续了中心六区为主的供应结构,根据克而瑞数据显示,自去年第三轮供地开始,中心六区的供应占比逐次增加,到本轮占比已经达到64.3%。其中,尤其以天河区的两宗地备受关注。据了解,这亦是天河土拍时隔20个月之后的首次上新,其中燕塘地块三(AT020883地块)则为本轮供地中总价**高的地块。

热点板块解读

天河将“上新” 海珠东西部是主力

“回归中心城区”是今年以来广州楼市的主要共识。其中,珠江新城、金融城、琶洲等规划高地所在的天河及海珠又尤其成为市场关注的热点。

在本轮土拍之中,**违的天河将“上新”,沉寂多年的燕塘板块能否激活,而住宅稀缺的智慧城板块能否解渴?

海珠区亦拿出了琶洲西和海珠西的稀缺地块,近年广州中心城区楼市成交“扛把子”能否延续热度……这些都是本轮供地信息,留给市场的悬念。

燕塘 天河光环下还需产品实力

此次土拍,**受关注的地块当数燕塘地块三(AT020883地块),该地块曾多次传出将挂牌出让的消息,此次终于官宣。根据出让资料显示,燕塘地块三宗地面积为81779.94㎡,计容建面为168102㎡,容积率为3.65。此外,竞买人还需配建一所36班的小学及一所幼儿园(含托儿所)。从地块面积及容积率来看,该地块未来将很有可能打造成一个以改善需求为主的中型社区。

从位置上看,该地块位于天河区与白云区的交界处,地铁3号线梅花园站上盖,西侧靠近广州大道北,沿着广州大道北可直达天河核心区域,交通区位十分优越。

据了解,燕塘板块在市场上也常常被称为“后天河北”板块,虽然交通便利,配套完善,但却是公认的天河楼市“洼地”。对此,肖文晓表示天河区的宅地有着“供应稀缺”的特点,这是板块价值不可替代的一点。“但燕塘一手市场沉寂多年,面临着价值认知度较低的问题,考虑到未来主要面向改善**体,的确对开发商的产品开发能力提出了挑战。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说道。

智慧城 产业聚集后劲足

天河区此次供应的第二宗地块是位于天河智慧城板块的育新街南侧AT0304011-1地块。出让资料显示,该地块是一宗纯宅地,面积约32903㎡,计容建面63836㎡,容积率仅为2.5。从位置上看,地块位于智慧城核心区中部,北面与火炉山森林公园相接,靠近地铁21号线天河智慧城站。公路交通较为便利,通过华南快速等可实现约30分钟车程通勤珠江新城、金融城等天河核心区域。

但相比起区位及配套,该板块**值得关注的是其产业优势。据了解,2021年,描绘网游动漫和电竞、智能与新能源汽车、人工智能及轨道交通、5G应用和智慧城市及数字农业五大产业集**。根据2021年数据显示,天河智慧城这5大产业集**营收已经达到1787亿元,园区内已经吸引了网易、小鹏等一批优质企业入驻。

相较其产业人才的密集,附近的住宅供应一直较为稀缺。目前在售的一手楼盘主要有慧源山庄,而二手楼则**括华南御景园、珠江嘉苑等。不过,考虑到该地块面积及容积率,加之岑村水库、火炉山森林公园等优越的自然环境和景观条件,该地块将来打造成为低密**品住宅的可能**较大。

琶洲西 住宅稀缺**将持续

时隔近两年之后,琶洲板块再度有土地挂牌出让了。位于琶洲西区的AH040329、AH040157两宗地块在本轮土拍中的受关注程度同样极高。根据出让资料,地块计容建面为88115㎡,容积率为4.96,控高≤100米。地块面积不大,但有着较高的出让要求,可见其吸引力。

从区位上看,地块位置优越。其位于海珠区北部的望江区域,广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区琶洲西区内,靠近地铁8号线磨碟沙站,与珠江新城一桥之隔。同时,周边有蕙海商业中心、琶醍啤酒文化创意艺术区、琶洲**院等,配套较为完善。

据了解,自琶洲**总部成立之后,板块便一直处于一手稀缺、二手惜售的状态。因此,每一次琶洲板块的宅地出让都会引发市场的关注,从板块内项目去化情况来看,保利海珠天珺2021年入市后受到追捧,由此也带动了周边琶洲概念项目的大受欢迎。

海珠西

滨江生活配套完善

海珠西在当前核心城区楼市中,以完善的配套和较低的门槛,称得上**价比**高的区域。而本轮出让的海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块,即使是在海珠西板块,区位及配套也相当能打。

从区位上看,地块与昌岗和广纸相邻,距离地铁8号线及广佛线沙园站步行约15分钟左右。乐峰广场、南方**科大学珠江**院、宝玉直实验小学……从商业到**疗再到教育,可以说淋漓尽致地展示了老城区生活的便利。除此之外,该地块是望江地块,靠近“海珠新活力文旅商融合圈”,将有着丰富的滨水生活空间。目前地块周边主要以二手楼盘为主。

海珠区在近年广州楼市中存在感较强,造就了琶洲、海珠创新湾等热点板块,“我们不应该孤立地看海珠区,毕竟对于目标是主城区的置业者来说,是将几个主要区域整合在一起考虑的,这个层面上供给仍然相对有稀缺**。”肖文晓表示。

四大信号剖析

1

中心城区一手供应加大,大面积单位面临竞争

合富研究院高级分析师梁燕明表示,就当前二手楼市的整体氛围而言,已经开始逐渐复苏,尤其是从关键的议价空间这一指标来看,当前的议价空间有所下降,稳定在5%左右,这代表业主心态有所变强,是市场复苏的重要信号。梁燕明指出要区分对待。面向刚需的、总价相对低,与中心城区一手有明显价格差的产品则不受影响。

2

中心城区集中“上新”,老城区小面积、低总价单位将迎来较好置换时机

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,主城区楼市在一段时间内的供应较为充足、价格也将保持稳定。“从前的置换操作难度在于市场变化较大,旧房子不一定卖得出去,新房子又不一定买得到。”肖文晓表示,当前二手市场贷款等环境较为宽松,而一手市场供应充足,“预计这个情况会持续一段时间,改善需求将有一个较长的‘置换窗口期’。”肖文晓还特别提醒,持有老城区小面积、低总价单位的置业者们可以对市场给予重点关注。

3

刚需**体二手上车中心城区,需考虑未来置换

“海珠、天河本次均有‘靓地’推出,未来预计将打造成为较**品的项目,主要面向高端改善需求。”合富研究院高级分析师梁燕明表示,但刚需**体在主城区二手市场上仍然有充分的选择:以300万元总价作为**,天河区的车陂、东圃等板块都有选择;而海珠区则更多,建议沿地铁线路按预算价格挑选。不过,梁燕明提醒道,今日的刚需即是明天的置换需求,因此在置业时要考虑未来出手的难易程度。“关注楼龄、是否电梯楼、周边学位、**院等核心资源,面积可以小一点。”

4

就板块来说,黄埔仍属“洼地”,海珠区还看琶洲

中地行董事长徐建平补充表示,看板块价值要结合人口基础、产业规模等要素来看。目前,黄埔区无论是老黄埔、科学城还是知识城,其新房价格比其他中心城区的热门板块仍然较低,可以称得上“洼地”。

此外,虽然海珠区是近两年老城区的供给主力,但琶洲片区的新房仍然非常稀缺。徐建平表示,“考虑到当前受各种因素影响,琶洲板块一手住宅入市时,其入门产品价格是低于市场平均水平的,有实力的置业者可以考虑。”

本文转自:云南网

尊重客观实际情况,冷静思辨购房消费,方能“不管风吹浪打,胜似闲庭胜步”。

**众到住房公积金管理中心办理住房贷款。云南网通讯员 李志瑶 摄。

**云网评特约**员 渝西锋光

继5月20日5年期以上贷款市场报价利率超预期下调15个基点后,多地房贷利率也随之下调。截至目前,至少**括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特等地的首套房贷利率降至4.25%。部门行业专家称,“首套房房贷利率已低至4.25%,已经是近十年来的利率水平低点。”

一边是多个地方相继下调房贷利率,一边却是买房消费意愿表现得普遍不强。抛开房市的行情走向不论,笔者认为,不少地方出现购房者变少、商品房成交量下降,根本原因还是在于近年来城乡居民**的稳定**欠强。量入为出原则,主导着大多数市民的买房意愿。不管是刚需购房,还是改善型房屋消费,归根结底都需要相应的购买能力作为支撑。由于新冠疫情的冲击影响,多个行业就业者的工资****上**空间收窄。出于对日常生活、疾病治疗、教育健康等方面的保障需要,不少家庭在经济**没有得到快速增长的支撑下,放慢、或者是暂停购房选择。就这部分**体来说,仅是下调房贷利率,或难以激发起购房计划。

作为金融工具的房贷利率下调,与其搞购房者一律平等享受政策的“大水漫灌”,不如**准服务小众**体,实行有针对**的提振措施。全球经济形势持续下行,国内外经济发展信心总体不强,刺激房市就要找到真正需要购买住房的**体所在。除了下调**贷款利率,从总体上降低购房者的资金成本,或还应当根据购房者**、年龄等情况,适当**偿还贷款期限,从实际上减轻购房者的日常负担。此外,或还可以尝试对新购商品房者,在房屋装修、家具家电、物业车位等方面,出台相应的优惠措施,多管齐下帮助刚需者在购买房屋时的“**房”恐慌。

市场准则是校验房市公平交易的“试金石”。**或地方政府运用优惠政策以及促成**下调房贷利率,都只是短期内提振房市消费的应急之举。从长期来看,房市的稳健运行需要在市场公平交易环境当中,逐渐达成的供需平衡。地方政府既要保证商品房的持续供应,避免供不应求出现价格疯**,让刚需者望房兴叹;也要促进购房信心的持续稳健,防止房市一蹶不振、房价狂跌损害**众切身利益。就目前来看,各地的房市走势以及应时而出的购房优惠措施,整体上依然是在落实和强化“房住不**”基调。只有更多的购房者不以**房为目的,房市才会逐渐归于平静,房价才不至于大**大落、让房屋持有者心惊肉跳。

任何市场都有价格的正常起伏变化,面对行情的瞬息万变,谨守理智购房心态当是应有之举。对于刚需者而言,用好**政策**,当下或就是合适购房时机。而对于企图**房投机者来看,**利率即便一再下调,谁都不敢保证自己不会“**房**成了房东”。我国经济长期向好趋势不会改变,依托于此的商品房市场势必愈发稳健平稳。尊重客观实际,冷静思辨购房消费,方能“不管风吹浪打,胜似闲庭胜步”。

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